易憲容：中國住房宏調(diào)存在嚴(yán)重不確定性
據(jù)悉，盡管中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的5月份國內(nèi)百個(gè)城市住房的銷售量與銷售價(jià)格都處于雙降(同比與環(huán)比)狀態(tài)下，但是北京市發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，1-5月，全市商品房銷售出現(xiàn)了"由降轉(zhuǎn)增"的方向性變化，其中住宅銷售面積更是由1-4月的同比下降3.4%轉(zhuǎn)為同比增長15.4%。
針對這種現(xiàn)象，有人會說，一線城市住房市場的回暖，表明了國內(nèi)住房市場開始觸底反彈，國內(nèi)住房市場新一輪增長態(tài)勢正在開始醞釀。
對于國內(nèi)一線城市住房市場銷售開始回暖，是不是國內(nèi)這一輪住房市場宏觀調(diào)控已經(jīng)結(jié)束或國內(nèi)住房市場開始觸底反彈？是不是中央政府一直強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？這應(yīng)該是言過其實(shí)了。
因?yàn)椋瑖鴥?nèi)住房市場經(jīng)過近兩年來調(diào)整，盡管其調(diào)整的步伐十分緩慢，但從2011年10月開始整個(gè)住房市場價(jià)格開始下跌，住房市場開始方向性的轉(zhuǎn)變。而任何市場的價(jià)格調(diào)整都是利益再分配，既得利益者對這種利益再分配的抗拒也是自然。
但當(dāng)中央政府對住房市場宏觀調(diào)控政策一而再再而三地強(qiáng)調(diào)些，房地產(chǎn)企業(yè)出路也就成了華山一條路：住房價(jià)格下降或逐漸回歸理性。而且住房價(jià)格下降，無論下降多少，總是會讓住房消費(fèi)需求釋放出來。而這住房消費(fèi)需求釋放的大小，就取決于住房市場價(jià)格下降的程度。可以說，當(dāng)住房市場價(jià)格下降時(shí)，住房消費(fèi)需求釋放出來并不是大驚小怪的事情。
因?yàn)椋灰鞘袌龃嬖?，住房購買者(主要是住房消費(fèi)者)是多層次的與分散的，他們對價(jià)水平也是不一樣。因此，即使是住房消費(fèi)者也不會在同一時(shí)間、同一價(jià)格進(jìn)入市場。住房價(jià)格下降到不同的程度就會有不同的住房消費(fèi)需求釋放出來。
至于住房銷售增加是不是出現(xiàn)了住房市場方向性轉(zhuǎn)變，或住房市場開始觸底反彈，這里又有幾個(gè)問題需要解釋。如果住房作為消費(fèi)品(這是政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本目標(biāo))，住房價(jià)格下降有消費(fèi)者進(jìn)入，并不是市場出現(xiàn)方向性轉(zhuǎn)變，它只是住房的部分消費(fèi)被釋放出來。
只有住房的價(jià)格回歸到理性或讓絕大多數(shù)居民有支付能力購買時(shí)，或讓絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求釋放出來時(shí)，這個(gè)市場才是真正發(fā)生了根本性變化。否則住房市場的調(diào)整仍然是一個(gè)漫長的過程。而住房市場的觸底反彈只是住房為投資品意義上的概念，它與政府現(xiàn)行的住房政策是相悖的。在此不多討論。
當(dāng)前一線城市的住房市場銷售增長，一方面是房價(jià)下降而讓居民的住房消費(fèi)需求逐漸釋放出來的結(jié)果；另一方面與最近政府政策對住房市場誤導(dǎo)有關(guān)。首先，其表現(xiàn)為政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工具性概念遲遲無法轉(zhuǎn)變。
因此，一旦擔(dān)心經(jīng)濟(jì)增長下行及穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長，就希望通過刺激政策來鼓勵(lì)居民購買住房并以來增加住房投資，拉動經(jīng)濟(jì)增長。最近不少地方軟性托市政策出臺及減息都有希望鼓勵(lì)住房銷售來拉動經(jīng)濟(jì)增長的意味。
其次，政府的住房宏觀調(diào)控政策表面上看對打擊國內(nèi)住房投機(jī)炒作十分嚴(yán)厲，但是就是沒有嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)炒作的稅收政策出臺，就是不愿意讓國內(nèi)住房宏觀調(diào)控政策去住房賺錢功能或去住房投資化。
可以說，居民根據(jù)前十幾年的經(jīng)驗(yàn)，購買住房就能夠賺錢，就可成為家庭增加財(cái)富最好的工具，在這樣的條件下，居民根本不要鼓勵(lì)也會千方百計(jì)進(jìn)入市場，更何況近期居民又聞到了政府正在放松房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策風(fēng)聲，更是會想辦法進(jìn)入市場。
在這種情況下，住房消費(fèi)者怕出現(xiàn)2009年的情況提前進(jìn)入市場，因?yàn)樗麄儞?dān)心住房價(jià)格再次上漲而錯(cuò)過購買住房機(jī)會；對于住房投機(jī)炒作者來說，面對各種優(yōu)惠政策誘惑，更是聞到了政府住房宏觀調(diào)控政策松動氣息，新一輪住房投機(jī)炒作者又可能開始涌入市場。
如果國內(nèi)住房市場出現(xiàn)這種預(yù)期，那么住房市場宏觀調(diào)控將面臨巨大的不確定。國內(nèi)房地產(chǎn)市場會走向哪里，政府要密切關(guān)注這些動向并出臺相應(yīng)政策。
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