人民日?qǐng)?bào)：市場(chǎng)預(yù)期房價(jià)仍可能上漲 錢荒或成變數(shù)
上半年，各地房價(jià)上漲壓力不減，市場(chǎng)各方預(yù)期房價(jià)仍可能上漲預(yù)期穩(wěn)，房價(jià)才能穩(wěn)。
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■目前起到一定效果的各種以“限”為主的調(diào)控政策，難以改變?nèi)藗儗?duì)未來房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。未來樓市調(diào)控，在努力增加市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí)，應(yīng)更加重視市場(chǎng)預(yù)期。
市場(chǎng)量價(jià)齊升
上半年，北京新建住宅簽約量為近4年來最高
盡管“國五條”出臺(tái)后，一線城市紛紛實(shí)施了升級(jí)版限購令，但上半年各地房價(jià)還是呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的走勢(shì)。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量仍有65個(gè)。相比“國五條”剛剛落地的3月，環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所下降，平均漲幅也由1.09%放緩到5月份的0.91%，但同比漲幅仍在繼續(xù)沖高，新建商品住宅平均同比漲幅達(dá)5.65%。
其中，北上廣深等一線城市仍是房價(jià)上漲壓力較大的城市。以北京為例，上半年新建住宅簽約超過6.2萬套，同比上漲約28%，是近4年來上半年同期的最高值。
相比新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)顯得更為熱鬧。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上半年北京二手住宅成交量約為9.5萬套，比去年同期大幅上漲70.6%。
受“國五條”中對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個(gè)人所得稅政策的影響，二手房市場(chǎng)在政策出臺(tái)前后出現(xiàn)了大起大落的走勢(shì)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，今年1—2月二手房市場(chǎng)延續(xù)了去年的回暖勢(shì)頭，量價(jià)穩(wěn)步增長。3月受政策影響，為了躲避高額個(gè)稅，供需雙方搶搭末班車，成交出現(xiàn)暴漲，透支了部分需求。從4月開始，隨著新政落地，市場(chǎng)重新開始觀望，二手房交易轉(zhuǎn)向低迷，價(jià)格漲勢(shì)也有所放緩。
在房價(jià)上漲壓力不減的同時(shí)，土地市場(chǎng)也持續(xù)活躍，全國一、二線城市土地溢價(jià)率明顯上漲，廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)格新高。6月中旬以來，南京、廣州、上海、重慶、武漢也有多宗地塊高溢價(jià)集中成交。土地價(jià)格居高不下，無疑增加了房價(jià)繼續(xù)上漲的壓力。
土地市場(chǎng)的火熱，既反映出企業(yè)對(duì)未來市場(chǎng)的樂觀預(yù)期，也反映出房地產(chǎn)企業(yè)的資金面仍然比較寬裕。上半年，各大房企紛紛交出了近年來最為亮麗的半年成績單。
在已經(jīng)發(fā)布半年業(yè)績預(yù)報(bào)的18家上市房企中，有8家銷售額預(yù)計(jì)漲幅超過100%，13家公司預(yù)計(jì)業(yè)績漲幅超過30%。從A股上市公司一季度財(cái)報(bào)的數(shù)據(jù)分析，一、二線房地產(chǎn)企業(yè)短期資金鏈相對(duì)寬裕，其中一線企業(yè)尤為充裕；同時(shí)房企海外融資十分積極，企業(yè)仍有擴(kuò)張動(dòng)力。在資金面寬裕的情況下，開發(fā)商降價(jià)促銷的動(dòng)力不足。這也是房價(jià)持續(xù)上漲的重要原因。
“錢荒”或成變數(shù)
投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將有所減少，房價(jià)下行壓力或增加
開發(fā)商看好后市，而央行近期進(jìn)行的儲(chǔ)戶調(diào)查顯示，對(duì)于三季度房價(jià)，有34.1%的居民預(yù)期“上漲”，45.3%的居民預(yù)期“基本不變”。當(dāng)前市場(chǎng)再次出現(xiàn)購房者與開發(fā)商對(duì)未來一致看漲的現(xiàn)象。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在地價(jià)居高不下，股市、黃金等投資市場(chǎng)低迷，開發(fā)商不缺錢，各方預(yù)期又一致看漲的情況下，下半年房價(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然較大?！皬谋本┒址渴袌?chǎng)的走勢(shì)看，盡管3月份以后這幾個(gè)月成交量都不超過1萬套，但仍在逐月增長，這說明市場(chǎng)在逐漸恢復(fù)。”
然而，5月下旬開始的一場(chǎng)資金面的“錢荒”，可能對(duì)這種一致看漲的預(yù)期產(chǎn)生沖擊。一位房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者，近期來咨詢買房貸款事項(xiàng)的客戶多了起來，大多擔(dān)心目前銀行“錢荒”會(huì)不會(huì)影響他們購房貸款。同時(shí)，目前北京部分銀行首次購房商業(yè)貸款的優(yōu)惠利率已從8.5折提高到9折或9.5折，說明購房貸款的難度在增加。
“錢荒”所反映的流動(dòng)性偏緊，對(duì)目前看似寬松的開發(fā)商資金鏈也會(huì)產(chǎn)生一定沖擊。張大偉認(rèn)為，隨著流動(dòng)性緊張的內(nèi)在壓力以及政府對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較高的地方融資平臺(tái)和房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的控制，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將會(huì)有所減少，開發(fā)商不得不通過以價(jià)換量的方式來保證維持運(yùn)轉(zhuǎn)，房價(jià)下行壓力可能增加。受此影響，下半年樓市銷售可能會(huì)低于預(yù)期。同時(shí)，銀行資金緊張，將明顯影響購房者貸款，而開發(fā)商的資金成本也將相應(yīng)增加，有可能加快預(yù)售回籠資金，有望改善市場(chǎng)的短期供需。
顯然，這場(chǎng)“錢荒”增加了下半年樓市的未知因素，一些嗅覺敏銳的開發(fā)商已經(jīng)開始調(diào)整戰(zhàn)略，搶先出貨。
位于北京亦莊馬駒橋地區(qū)的珠江四季悅城項(xiàng)目，近期將以低至10800元/平方米的價(jià)格開盤銷售，而其項(xiàng)目周邊地區(qū)房價(jià)都已超過20000元/平方米。值得注意的是，亦莊馬駒橋地區(qū)附近的臺(tái)湖地區(qū)地價(jià)，6月份剛剛經(jīng)歷了一場(chǎng)拿地?zé)岢?，多家開發(fā)商平均拿地價(jià)格都在13000元/平方米左右。該項(xiàng)目低價(jià)入市，無疑將對(duì)這一區(qū)域的價(jià)格和預(yù)期產(chǎn)生較大沖擊。
北京市房協(xié)有關(guān)專家表示，在資金面突然趨緊的情況下，對(duì)于大企業(yè)而言，保持現(xiàn)金流充裕比追求個(gè)別項(xiàng)目的利潤更為重要。目前個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)低價(jià)入市，說明在房地產(chǎn)一線企業(yè)的陣營里，對(duì)后市的預(yù)期正在出現(xiàn)分化。
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