調(diào)控壓力仍存 房地產(chǎn)板塊面臨分化
朱慧卿/漫畫
昨日，地產(chǎn)、金融等權(quán)重股盤中發(fā)力，力助大盤成功逆轉(zhuǎn)。其中房地產(chǎn)板塊指數(shù)大漲1.54%，表現(xiàn)搶眼?；久娣矫?，有消息稱湖南、湖北“兩型社會”試驗區(qū)試點個人住房房產(chǎn)稅相關(guān)準(zhǔn)備工作已暫停，重慶和上海則均出現(xiàn)房產(chǎn)稅征收難的現(xiàn)象。房產(chǎn)稅出臺的預(yù)期有所降溫，但是昨日曝出的陜西省控制房價的新聞同時也表明，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨著調(diào)控的壓力。
陜西新政操作難
不過，通讀陜西省《關(guān)于加強(qiáng)商品房價格成本利潤測算進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》一文，我們認(rèn)為該政策雷聲大，實際操作難。通知中的“10%合理利潤方式控制備案價”和推進(jìn)現(xiàn)房銷售成為兩大關(guān)注點，但通知的核心理念只有一條，“行政手段控制房價”。通過公布價格指導(dǎo)區(qū)間限制備案價的手段，實質(zhì)上與控制預(yù)售證發(fā)放沒有不同，會導(dǎo)致開發(fā)商獲取預(yù)售證變慢，備案變難，在全年銷售目標(biāo)基本達(dá)成的情況下，將進(jìn)一步減緩開發(fā)商推盤動力，造成銷售放緩。雖然房價上漲在數(shù)據(jù)上被控制住，但解決不了根本問題，因為供應(yīng)沒有增加，需求也還在。
具體到該通知的操作層面，有兩點值得關(guān)注。第一，要公布分區(qū)域住房銷售價格指導(dǎo)區(qū)間，備案價要在指導(dǎo)區(qū)間內(nèi)。住房銷售價格的確定，使用分區(qū)域的“土地、建安、稅費等整體成本+10%左右利潤率”方法定價，就我們的經(jīng)驗，建安、稅費容易測算，但土地成本確認(rèn)很難，只能分區(qū)劃片搞平均，所以，我們推測最后實際實施時的方式可能采用最新區(qū)域市場土地價格來計算，那么實際上能夠達(dá)到“區(qū)域內(nèi)目前土地成交均價+建安稅費+10%以上利潤率”約束的項目，唯有超高端或者“準(zhǔn)協(xié)議拿地”的地塊。第二，積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售。結(jié)合前期山東推出的在部分區(qū)域積極推行現(xiàn)房銷售試點來看，說明對于預(yù)售制度的監(jiān)管加嚴(yán)，可能是長期政策趨勢。
利好高周轉(zhuǎn)龍頭
陜西政策的本質(zhì)還是“行政性調(diào)控市場”，屬于為了進(jìn)一步鞏固、堅持調(diào)控的表態(tài)。但長期看，全國層面還是會回歸市場化調(diào)控道路。陜西推出該政策的背景是，9月西安房價漲幅在全國百城中倒數(shù)16位，寶雞房價跌幅全國第9位。我們認(rèn)為，這次政策屬于為了進(jìn)一步鞏固堅持調(diào)控的表態(tài)，但由于其他手段不能立竿見影，所以采用了行政化手段限制房價這一招。往長一點看，針對開發(fā)商的行政化限制手段，只會造成供應(yīng)的縮減，解決不了根本問題，長期還需建立長效、導(dǎo)向清晰的調(diào)控機(jī)制。
當(dāng)然，新政的推出對開發(fā)商也將造成一定影響，我們認(rèn)為對高周轉(zhuǎn)龍頭公司相對利好，但指導(dǎo)價模式對高端、“準(zhǔn)協(xié)議拿地”模式、小規(guī)模公司的影響較大。具體來看，房地產(chǎn)上市公司平均利潤率在13%~15%，高周轉(zhuǎn)的公司比如萬科、保利在12%~13%之間，但高端項目、“準(zhǔn)協(xié)議拿地”項目（多數(shù)是關(guān)系拿地，單體拿地面積大，拿地價格較市場價有明顯折扣）利潤率能夠在20%左右。那么該指導(dǎo)價模式，對于高端項目、準(zhǔn)協(xié)議拿地項目影響較大，而對高周轉(zhuǎn)龍頭公司實質(zhì)影響相對小，而且龍頭公司還可以通過項目間搭配部分平衡項目利潤率問題。此外，推廣現(xiàn)房銷售，也利好高周轉(zhuǎn)龍頭公司或者做利潤率的公司。如果現(xiàn)房銷售成為事實，則意味著開發(fā)商資金流動速度變慢，建設(shè)周期短、規(guī)模大資金調(diào)配能力強(qiáng)的高周轉(zhuǎn)龍頭公司具備相對優(yōu)勢。同時，做利潤率的高端項目，由于本身銷售節(jié)點較為靠后（往往蓋到即將竣工才銷售），影響也相對比較小。
關(guān)注短期交易性機(jī)會
我們維持此前“短期1~2月交易性參與政策修復(fù)性反彈，中期3~6個月依然謹(jǐn)慎，看震蕩，配置性買龍頭”的觀點不變。短期交易性反彈組合排序則是華僑城、首開、金地及城建。這次陜西政策的核心主旨還是“行政限制房價”，屬于改變游戲規(guī)則的調(diào)控，在新游戲規(guī)則下，勝出的依然會是龍頭大公司。全國層面，在銷售放緩、房價漲幅趨緩的情況下，中央出政策繼續(xù)調(diào)控的概率在降低，只是部分地方政府還會因為前期房價上漲，而補(bǔ)充性出臺各種規(guī)定來表態(tài)。
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，目前階段屬于從看政策到看基本面轉(zhuǎn)變的階段，政策加嚴(yán)壓力在趨緩，但由于經(jīng)濟(jì)放緩造成行業(yè)基本面不確定性在上升，我們認(rèn)為，未來3~6個月內(nèi)行業(yè)基本面和股票表現(xiàn)大趨勢都是震蕩，但中間會存在短期反彈的交易性機(jī)會。
（中金公司分析師 寧靜鞭）
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