牛刀：中國房價絕不可能反彈 底部形態(tài)有4大特征
在全球經(jīng)濟性變化當(dāng)中，目前的趨勢是，中國等新經(jīng)濟體國家通脹，歐美等國通縮，這種經(jīng)濟特征最明顯的特征就是新經(jīng)濟體國家資產(chǎn)泡沫嚴重，歐美經(jīng)濟萎靡不振。這一輪中國爆發(fā)的是惡性通脹，房價泡沫為全球最大，在2010年泡沫達到巔峰狀態(tài)，現(xiàn)在正在破滅過程中。接下來的全球經(jīng)濟正在變化，未來的全球經(jīng)濟將呈現(xiàn)另一種經(jīng)濟形態(tài)，那就是歐美國家通脹，中國等新經(jīng)濟體國家通縮，房價將走進谷底。沒有一個國家可以保持經(jīng)濟永遠增長，中國以房地產(chǎn)拉動的GDP增長的狀態(tài)，將告一段落，因為已經(jīng)完全失去動能。
觀察房價的底部形態(tài)，有四大特征：
一是美國本土經(jīng)濟增長。美國的道瓊斯指數(shù)是全美經(jīng)濟的晴雨表，現(xiàn)在，道瓊斯指數(shù)正在屢創(chuàng)新高，已經(jīng)突破11年的高點，表達的是未來全美經(jīng)濟經(jīng)濟增長正在步入健康穩(wěn)步的狀態(tài)。當(dāng)一國消費為主體的經(jīng)濟產(chǎn)生快速增長時，必然帶動物價指數(shù)的上漲，產(chǎn)生通脹。因此，在美國經(jīng)濟增長突破3.8%時，CPI將會突破2%，美聯(lián)儲將會提高基準(zhǔn)利率，打破一切資產(chǎn)泡沫。QE3可能虛晃一槍，起不到實質(zhì)性的作用。
二是中國的貨幣正在緊縮，經(jīng)濟上無疑呈現(xiàn)通縮狀態(tài)。中國這十年的經(jīng)濟增長都是虛假的經(jīng)濟增長，制造業(yè)毫無創(chuàng)新，四處山寨，國內(nèi)無一品牌可以在全球稱雄，稍微發(fā)生一點市場變化，很多制造業(yè)將會關(guān)門大吉。中國經(jīng)濟增長典型特征就是貨幣泡沫帶來的，在貨幣再也不能拉動經(jīng)濟增長而又帶來社會動蕩時，指望放松貨幣不很現(xiàn)實。2012年中國的M2增長不會超過14%，相對2009年29.7%的增長緊縮幅度達到52%。貨幣緊縮的效應(yīng)傳導(dǎo)到房價上是兩年時間，預(yù)示著2012年和2013年房價會進入谷底。
三是劉易斯拐點已經(jīng)出現(xiàn)，中國人口紅利消失殆盡，這個對房價打擊是最大的。我在《窮人通脹富人通縮》這本書中對人口紅利消失以后，購房需求銳減60%。在全國70個大中城市，每一年的住宅需求不到300萬套，現(xiàn)在這些城市的供應(yīng)量每一年總和都有1000萬套以上，已經(jīng)連續(xù)四年，完全過剩。國家以后應(yīng)該控制城市住宅用地的供應(yīng)量，哪個城市房價上漲哪個城市就必須推出新的住宅用地；哪個城市房價下跌就應(yīng)該減少住宅用地的供應(yīng)。這樣才能實行有序供應(yīng)，避免房價產(chǎn)生大的波動，影響民生安寧。
四是人民幣匯率走向。人民幣升值到這里，已經(jīng)呈現(xiàn)末梢癥狀，未來走勢必然是隨市場自由浮動。人民幣一旦實現(xiàn)自由浮動，未來可能面對的不是升值，而是大幅貶值，熱錢出逃，房價泡沫破滅。如果我們強行逼住人民幣進入升值通道，那么，我們今天投入的資金將來有一天就會產(chǎn)生三倍以上的損失。也就是說，現(xiàn)在如果投入1萬億美元，那將來將付出3萬億美元，等于外匯儲備蕩然無存。這是誰也不愿意看見的局面。按此邏輯，如果人民幣貶值到6.8元，預(yù)示著房價回到2008年。
目前中國的開發(fā)商正在觀望，以為房價會報復(fù)性反彈，這其實是絕不可能的事。從日本房價泡沫破滅的情況看，泡沫破滅后的十五年內(nèi)，換了12任首相，最短命的首相只干了2個月就下臺，有的只干了半年；最長的也只干了2年?？梢娕菽畢柡?。香港1996年房價開始下降時，開發(fā)商也在觀望，以為新任特首董建華會刺激房價上漲，結(jié)果是，1997年董建華上任后，立馬宣布8.5萬套公屋計劃，當(dāng)年房價開始大跌，一直跌到2003年，跌去60%。
中國目前的泡沫遠比當(dāng)年日本、香港泡沫要大，處理起來，難度也更大。但是，可以想見的是，房價泡沫不可能再放大了，原因是，房價上漲，將帶來貨幣超量需求，會引發(fā)人民幣匯率崩盤。現(xiàn)在的房價正在呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性泡沫的破滅狀態(tài)，這個狀態(tài)結(jié)束后，下一階段是進入普跌狀態(tài)，也就是貨幣緊縮效應(yīng)開始顯現(xiàn)，全國除縣城以外的660個城市均價全部下降，幅度如何取決于泡沫的嚴重程度，泡沫嚴重的會跌很多，泡沫輕度的地區(qū)會基本見底。中國是一個大國，土地泡沫的衍生將帶來長期的社會動蕩，以后應(yīng)該不會再發(fā)生了。我們要制定出健康的土地財政和土地金融制度，避免再次發(fā)生泡沫性上漲。
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