近日，房地產(chǎn)稅話題又進(jìn)一步升溫。十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》要求“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革”。這一提法與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的稅收法定的要求是一致的。

　　房地產(chǎn)稅開(kāi)征可能遇到的各種問(wèn)題可望在立法中得到充分的反映并得以解決，這樣推出的房地產(chǎn)稅的社會(huì)影響也可能是正面的。不過(guò)，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征至少需澄清七大問(wèn)題。

　　一問(wèn)：什么才是改革目標(biāo)所期待的房地產(chǎn)稅？ 

　　眼下對(duì)于房地產(chǎn)稅究竟是什么，參與討論者的認(rèn)識(shí)往往有著極大的分歧。不一樣的“房地產(chǎn)稅”開(kāi)征難度自然不同，且差異極大。重慶試點(diǎn)的個(gè)人住房房產(chǎn)稅是一種類(lèi)型，上海試點(diǎn)的是一種類(lèi)型，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅則是另一種類(lèi)型?？墒?，這些都不應(yīng)該是改革目標(biāo)所期待的房地產(chǎn)稅。

　　房地產(chǎn)稅的開(kāi)征是在完善地方主體稅體系的背景中提出來(lái)的，房地產(chǎn)稅應(yīng)該成為地方稅收入的重要組成部分。這樣的房地產(chǎn)稅必須有充分的稅源，只有對(duì)全部房地產(chǎn)普遍開(kāi)征的房地產(chǎn)稅，才可能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。

　　房地產(chǎn)稅的開(kāi)征不會(huì)帶來(lái)新的不公平，為征稅所進(jìn)行的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估不同于純粹的市場(chǎng)層面上的資產(chǎn)評(píng)估。不管是什么性質(zhì)的住房，只要在同一區(qū)域，所享受到的地方公共服務(wù)應(yīng)該是相似的。因此，為征收房地產(chǎn)稅所進(jìn)行的評(píng)估可以不用考慮住房的不同產(chǎn)權(quán)屬性，而只要強(qiáng)調(diào)不同房地產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的地方公共服務(wù)的差異性即可。

　　與改革目標(biāo)所匹配的房地產(chǎn)稅只能是以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)普遍課征的一種稅。免征一套或兩套住房的理由站不住腳。不同住房免征會(huì)因?yàn)樽》績(jī)r(jià)值差異太大而帶來(lái)嚴(yán)重的不公平；免征可能導(dǎo)致房地產(chǎn)稅稅源嚴(yán)重不足，特別是某些公共服務(wù)好的房?jī)r(jià)高的地方，稅源不足問(wèn)題會(huì)表現(xiàn)得更加突出。

　　二問(wèn)：國(guó)際慣例是中國(guó)開(kāi)征房地產(chǎn)稅的理由嗎？ 

　　參考國(guó)際慣例，中國(guó)可以少走彎路，但國(guó)際慣例也不應(yīng)該照單全收。國(guó)情仍然是問(wèn)題的最主要方面。立足國(guó)情，尋找到房地產(chǎn)稅在中國(guó)存在的邏輯，才是最應(yīng)該解決的問(wèn)題。

　　中國(guó)城鎮(zhèn)土地國(guó)家所有，這是諸多開(kāi)征房地產(chǎn)稅國(guó)家所不同的?？墒牵聦?shí)上，不管是稅收收入，還是國(guó)有土地收入，進(jìn)入的都是政府口袋，而且國(guó)有土地收入，有相當(dāng)部分用于地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，與房地產(chǎn)稅的用途有很多類(lèi)似。二者怎么能夠分開(kāi)考慮呢？

　　有人會(huì)以中國(guó)香港地區(qū)為理由，說(shuō)明土地公有仍然可以開(kāi)征房地產(chǎn)稅?？墒?，主張這個(gè)理由的人不要忽視一個(gè)事實(shí)，香港地區(qū)可是沒(méi)有像我們這樣的增值稅和消費(fèi)稅，而且，增值稅收入占全國(guó)稅收收入的40%以上。一個(gè)社會(huì)所能承載的宏觀稅負(fù)是有限的。

　　在國(guó)際上，房地產(chǎn)價(jià)值如何評(píng)估，同樣充滿了爭(zhēng)議，評(píng)估方法爭(zhēng)議的背后是利益之爭(zhēng)，最終給出的方案是各方妥協(xié)的結(jié)果，但是豐富多彩的經(jīng)驗(yàn)可以為中國(guó)提供參考。當(dāng)前中國(guó)開(kāi)征房地產(chǎn)稅的難題不在技術(shù)上，因?yàn)楦鲊?guó)各地已有許多做法可供借鑒，無(wú)非是選擇哪種做法更適合國(guó)情的問(wèn)題，無(wú)非是技術(shù)引進(jìn)之后如何消化和吸收的問(wèn)題。

　　三問(wèn)：房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)符合社會(huì)公眾的真正預(yù)期嗎？ 

　　最近一年來(lái)，一線城市此次兇猛的房?jī)r(jià)上漲，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控難度，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)全面上升。有人希望能用房地產(chǎn)稅來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但如果購(gòu)房者數(shù)量不減少，新增的稅只會(huì)轉(zhuǎn)嫁出去。

　　假設(shè)以最高3%的房地產(chǎn)稅率來(lái)計(jì)算，只要房?jī)r(jià)一年能漲10%，就足以彌補(bǔ)業(yè)主持有住房的按揭費(fèi)用和房地產(chǎn)稅成本。這樣的房地產(chǎn)稅是不太可能促進(jìn)房?jī)r(jià)下跌的。

　　現(xiàn)實(shí)中，我們更要提防的是另一個(gè)方向。時(shí)下的一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱現(xiàn)象不具有可持續(xù)性，風(fēng)險(xiǎn)很大，房?jī)r(jià)有內(nèi)在的下調(diào)動(dòng)力。

　　如果房?jī)r(jià)下調(diào)，那么新增的房地產(chǎn)稅，就可能成為壓倒房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后一根稻草。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)有了風(fēng)吹草動(dòng)，新增的房地產(chǎn)稅就會(huì)作為一個(gè)外生因素，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成強(qiáng)烈的沖擊。行為經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的發(fā)生，使得通常情況下的所謂理性計(jì)算失效。這樣，希冀以房地產(chǎn)稅來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，只會(huì)緣木求魚(yú)，搞不好還會(huì)釀成大禍。

　　四問(wèn)：房地產(chǎn)能夠再承受多少稅負(fù)？ 

　　個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)住房的環(huán)節(jié)實(shí)際上支付了大量由開(kāi)發(fā)商代付的稅費(fèi)基金（或稱廣義稅負(fù)），造成了不少人認(rèn)為住房持有環(huán)節(jié)應(yīng)該課稅。稅負(fù)空間是有限的，既然在購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)已經(jīng)承擔(dān)了較重的稅負(fù)，那么再指望在持有環(huán)節(jié)仍要支付數(shù)額不小的房地產(chǎn)稅，這顯然是不合理的。

　　中國(guó)五個(gè)只與房地產(chǎn)聯(lián)系的稅種，即房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅和耕地占用稅之和可以為房地產(chǎn)承擔(dān)的稅負(fù)提供一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)。2011-2015年，五稅之和分別為 8228.45億元、10127.99億元、12246.43億元、13818.69億元和16581.72億元。這五年，五稅之和占全國(guó)稅收總收入之比分別為9.17%、10.07%、11.05%、11.60%和13.27%。房地產(chǎn)五稅之和占全國(guó)稅收收入之比與美國(guó)房地產(chǎn)稅占全國(guó)稅收收入之比大致相當(dāng)。如果認(rèn)為稅負(fù)有一定規(guī)律的話，這當(dāng)引起我們充分的重視。

　　實(shí)際上，中國(guó)營(yíng)業(yè)稅（現(xiàn)在改為增值稅）和企業(yè)所得稅收入中的相當(dāng)部分來(lái)自房地產(chǎn)。土地收入同樣構(gòu)成廣義宏觀稅負(fù)的一部分，土地收入遠(yuǎn)大于五稅之和。來(lái)自房地產(chǎn)的廣義稅負(fù)問(wèn)題決不能小覷。這還是少算了多種來(lái)自房地產(chǎn)的稅費(fèi)基金的結(jié)果。

　　房地產(chǎn)稅負(fù)重的結(jié)果是房?jī)r(jià)高企，房地產(chǎn)吞噬實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，妨礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。沖破房地產(chǎn)高企價(jià)格約束的電商行業(yè)得到快速的發(fā)展就是一鮮活的例子?？墒?，又有多少行業(yè)可以這樣呢？

　　房地產(chǎn)稅開(kāi)展要平穩(wěn)，就必須做到購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)已經(jīng)繳納的稅負(fù)可以平移。也就是說(shuō)，繳納過(guò)的稅負(fù)應(yīng)該算數(shù)，否則，重復(fù)征稅問(wèn)題就會(huì)很突出，影響稅收的公平目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。