三四線城市應因城施策去庫存

　　張泓銘委員(中)和李曉林委員(右)在討論。

　　目前房地產市場的庫存積壓情況主要出現(xiàn)在部分二線城市與三四線城市，而這些城市商品房的剛性需求和投資性需求相對較小，去庫存的速度會比較慢，這就需要政府因城施策化解庫存

　　政府工作報告提出，完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存。那么，去庫存該怎么“去”，如何“去”?全國政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設部專家委員會委員張泓銘和全國政協(xié)委員、北京林達集團董事長李曉林做客中國經濟網，討論了這一話題。

　　房地產去庫存勢在必行

　　“房地產行業(yè)去庫存，首先要正確認識我國房地產市場的現(xiàn)狀。”李曉林委員說，“一線城市房子量價齊升，二三四線城市房地產市場則表現(xiàn)冷清。房地產市場的庫存積壓情況主要出現(xiàn)在部分二線城市與三四線城市”。

　　國家統(tǒng)計局最新數據顯示，房地產庫存達7億平方米，三四線是最難消化庫存的區(qū)域。張泓銘委員推算說，這些庫存如果一兩年內消化不力，部分中短期債務就無法償還，如果三五年內消化不力，部分中長期債務就會開始無法償還，有可能導致系統(tǒng)性金融風險。“現(xiàn)在去庫存問題更復雜了，一線城市出現(xiàn)了房地產市場過熱情況，我們要注意避免一種傾向掩蓋另一種傾向，即全局性房地產庫存難題，掩蓋了局部的房地產過熱”。

　　適當進行政策刺激

　　央行在春節(jié)前發(fā)布政策，要求降低不限購城市首套房首付比例。差異化是這次央行調整住房信貸政策的明顯信號。那么，差異化的政策到底怎么實施?

　　“在總體減杠桿的前提下，我們要分不同的地區(qū)，采取不同的措施。”張泓銘委員說，要根據不同地區(qū)的樓市庫存情況“因城施策”，考慮如何在供需兩端去杠桿或加杠桿?！皩τ趲齑鎳乐氐牡貐^(qū)，對需求一端要用好政策加以引導和撬動，推動需求以消化庫存，對于供給則要適度收緊。對于已經過熱的一線城市要反過來干，對需求降杠桿，對供給適度加大杠桿?！?/p>

　　李曉林委員認為，在一些三四線城市，商品房的剛性需求和投資性需求相對較小，在這種情況下，樓市去庫存的速度會很慢，這就需要出臺一些利好政策進行刺激，比如降低稅收等。

　　李曉林委員還指出，現(xiàn)在這么多房子賣不出去，正是政府購買保障房的好時機。他建議開發(fā)商把房價降一降，地方政府拿錢來買一批，消化一部分剛性需求，“大家一起努力，這樣就有可能加快三四線城市去庫存的速度”。

　　鼓勵農民工進城買房

　　政府工作報告提出，今年，我國將深入推進新型城鎮(zhèn)化，重點抓好農業(yè)轉移人口市民化、推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展、加強城市規(guī)劃建設管理等三項工作。

　　“城鎮(zhèn)庫存的房子希望通過農民工來消化，這個初衷和想法是好的?！崩顣粤治瘑T說，“但實際上效果并不明顯。這些年農民工掙到錢后大都回老家買房了，因為老家的房子比城里便宜”?，F(xiàn)在這一輪三四線城市去庫存，需要更多政策支持。

　　張泓銘委員認為，鼓勵農民工進城買房，要解決好兩個問題。一是搞好三四線城市的經濟發(fā)展。讓農民工進城不是簡單解決農民落戶的問題，還要搞好經濟發(fā)展，通過經濟發(fā)展擴大就業(yè)崗位。這樣做有利于農民工進城、落戶、購房。二是不僅要讓進城農民工買得起房，還要在公共服務方面做到全覆蓋，比如農民工成為新市民后，醫(yī)保、社保要跟得上，子女教育問題要解決等。

　　另外，農民在農村有自己的承包地和宅基地資產。從根本上講，需考慮如何改革農村產權制度，如何使農民資產權利通過資本市場轉化變成現(xiàn)金，這樣農民進城就有經濟保障了。所以，要徹底解決農民進城的問題，還要考慮中小城鎮(zhèn)經濟及農民資產市場化轉化的問題。