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　　政策高壓之下，向來價(jià)格堅(jiān)挺的豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)下行跡象?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期一線城市多個(gè)豪宅項(xiàng)目開始松動(dòng)降價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷售壓力下的“以價(jià)換量”已延伸至豪宅市場(chǎng)，凸顯多數(shù)房企資金面惡化，并強(qiáng)化了樓市將迎來新一輪降價(jià)促銷潮的信號(hào)。

　　市場(chǎng)

　　多個(gè)豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格開始松動(dòng)

　　當(dāng)住宅市場(chǎng)遭遇持續(xù)從嚴(yán)的宏觀調(diào)控政策而逐漸下行時(shí)，豪宅市場(chǎng)也開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

　　日前，奧園地產(chǎn)宣布，公司正與獨(dú)立本公司及其關(guān)聯(lián)人士的第三方，就出售北京長(zhǎng)安8號(hào)51%權(quán)益接洽并進(jìn)行磋商“長(zhǎng)安8號(hào)”地處北京CBD核心區(qū)域，曾經(jīng)“四度易主”，此番拋售股權(quán)不由引發(fā)業(yè)界對(duì)其資金鏈的擔(dān)憂。

　　隨后，盡管奧園首席財(cái)務(wù)官林錦堂否認(rèn)了項(xiàng)目出售是因公司現(xiàn)金流的問題。但根據(jù)奧園地產(chǎn)3月份公布的2011年報(bào)，公司流動(dòng)資產(chǎn)“銀行結(jié)余及現(xiàn)金”部分為8.77億元，與2010年22.03億元同比下降60%。公司流動(dòng)負(fù)債中“短期銀行借款”為26 .16億元，與2010年13 .60億元同比上升48%。同時(shí)，流動(dòng)比率由2010年2.0下降至1.5。

　　據(jù)悉，長(zhǎng)安8號(hào)在2010年一季度面市后，回籠資金不足10億元，至今也未啟動(dòng)第二期銷售。而該項(xiàng)目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，總計(jì)約30億元。這個(gè)著名的豪宅項(xiàng)目如今被媒體稱為“燙手山芋”。

　　奧園地產(chǎn)負(fù)責(zé)人公開表示，盡管長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目地段優(yōu)越，稀缺性明顯。但由于北京是受調(diào)控影響比較明顯的區(qū)域之一，在當(dāng)前大環(huán)境下希望通過這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將公司的投資布局有所調(diào)整?！拔磥碇饕季衷谝恍┦苷攮h(huán)境影響比較小、剛性需求比較大的城市。”

　　記者發(fā)現(xiàn)，一線城市近期關(guān)于豪宅項(xiàng)目松動(dòng)降價(jià)的消息頻頻傳出。上海陸家嘴頂級(jí)豪宅之一新鴻基凱旋濱江園3月23日開盤均價(jià)16萬元/平方米，而非之前業(yè)界猜測(cè)的天價(jià)30萬元，低于鄰居湯臣一品17萬/平方米在售價(jià)格。佘山別墅區(qū)招商佘山瓏原近期推出20套低特價(jià)疊加和聯(lián)排別墅，主體7折到8折。上海兩大豪宅區(qū)一個(gè)“低價(jià)開盤”，一個(gè)特價(jià)房促銷。

　　3月份，深圳豪宅市場(chǎng)價(jià)格同樣在下調(diào)，單價(jià)“萬元起降”。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)黃丹告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，銷售壓力迫使豪宅開始以價(jià)換量，近期龍頭企業(yè)在豪宅項(xiàng)目上營(yíng)銷動(dòng)作頻頻，上半年“去存貨、搶現(xiàn)金”將成為一線房企銷售主基調(diào)。“一方面以價(jià)換量，爭(zhēng)得客源和現(xiàn)金，一方面為未來進(jìn)一步擴(kuò)張做戰(zhàn)略準(zhǔn)備。”

　　另外，黃丹介紹說：“近期改善型客戶在開發(fā)商促銷下緩步入市。2月多個(gè)城市改善型產(chǎn)品占據(jù)銷售排行榜前列，主要是近郊經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目，價(jià)格屬于中檔。相較市中心總價(jià)高面積小，這些項(xiàng)目總價(jià)適中，相對(duì)性價(jià)比較高，吸引改善型需求入市。”

　　資金

　　上市房企負(fù)債率達(dá)10年高點(diǎn)

　　在豪宅項(xiàng)目促銷降價(jià)增多的背后，上市房企的日子越發(fā)難過。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在目前已披露2011年業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)上市公司中，負(fù)債率高企和資金鏈進(jìn)一步緊繃現(xiàn)象愈加明顯。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這種趨勢(shì)將在今年一季度得到進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　從資產(chǎn)負(fù)債率來看，北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，已披露年報(bào)的37家上市房企的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億元，比之前一年的3786億上漲了37.8%。負(fù)債率也有明顯上漲，2011年平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%，為近10年來最高。報(bào)告認(rèn)為，往年房企可依靠高房?jī)r(jià)和由此帶來的現(xiàn)金流緩解高負(fù)債的壓力。但2011年嚴(yán)厲的調(diào)控導(dǎo)致的越來越慘淡的經(jīng)營(yíng)狀況正將一批地產(chǎn)企業(yè)逼入絕境，其籌錢的多條通道卻不斷遭遇封堵。

　　從現(xiàn)金流狀況來看，W IN D數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，按照申萬一級(jí)行業(yè)分類，兩市已有共計(jì)48家房地產(chǎn)上市公司公布了2011年年報(bào)。截至2011年末，這48家上市公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-124.5億元，其中，億城股份、首開股份等房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~同比持續(xù)減少。截至2011年末，48家房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈減少了42 .6億元，而去年同期則凈增加了20.6億元。

　　今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況可能進(jìn)一步惡化。上海易居房地產(chǎn)研究院一份最新的研究報(bào)告認(rèn)為，根據(jù)2012年1至2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)與銷售數(shù)據(jù)，除去季節(jié)性因素的影響，商品房銷售仍會(huì)同比下降，預(yù)計(jì)2012年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會(huì)惡化，可能接近甚至低于2008年水平。

　　在銷售不暢、資金吃緊的情況下，多數(shù)房企放緩拿地進(jìn)程并在融資市場(chǎng)頻頻發(fā)力。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新的一份研究報(bào)告，最近幾個(gè)星期，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企掀起了融資小高潮，中海、雅居樂、新鴻基、九龍倉(cāng)、碧桂園等港股企業(yè)通過股權(quán)和發(fā)債進(jìn)行融資，而萬科、首開等A股房企受政策影響主要通過信托和貸款進(jìn)行融資。

　　北京中原市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，調(diào)控壓力大，房企業(yè)績(jī)分化，庫(kù)存增加、利潤(rùn)減少成普遍現(xiàn)象。在現(xiàn)金為王的形勢(shì)下，上市房企需要降價(jià)換量。雖然目前銀行對(duì)首套房購(gòu)房貸款出現(xiàn)了下調(diào)利率，但是開發(fā)貸等依然偏緊，企業(yè)要想更好發(fā)展依然需要以價(jià)換量。

　　研判

　　二季度或再迎打折降價(jià)潮

　　在資金鏈條緊繃的情況下，開發(fā)商們紛紛加大了推盤和銷售力度。數(shù)據(jù)顯示，多個(gè)熱點(diǎn)城市成交量已逐漸回調(diào)，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，下季度將迎來新一輪打折降價(jià)潮。

　　從上市房企銷售量來看，保利、金地、中海等大型房企2月份的銷售量上升明顯。公開資料顯示，2012年2月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積37.79萬平方米，同比增長(zhǎng)69.53%。金地集團(tuán)2月實(shí)現(xiàn)簽約面積11.9萬平方米，簽約金額12 .3億元，同比分別增加112.2%和85%。中海地產(chǎn)2月份實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額約106.9億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積64 .5萬平方米，環(huán)比大幅上漲232.7%和152%，今年前兩月累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額139.1億元，同比增長(zhǎng)42%。

　　截至2012年2月底，中原監(jiān)測(cè)到的標(biāo)桿房企在47個(gè)城市的在售項(xiàng)目庫(kù)存量約為2466萬平方米，較上月小幅回落2%。相對(duì)于2011年6月底，標(biāo)桿房企的庫(kù)存量增加56%，庫(kù)存壓力仍較大。在庫(kù)存壓力下，自今年以來，保利、招商、恒大、富力等房企陸續(xù)啟動(dòng)較大規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng)。

　　進(jìn)入3月，一些熱點(diǎn)城市量升價(jià)跌的趨勢(shì)更為明顯。中國(guó)指數(shù)研究院最近的一份研究報(bào)告披露，3月各地樓市促銷大增，剛需逐漸釋放，成交量呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。最近一周(3月12日至3月18日)的交易數(shù)據(jù)顯示，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在內(nèi)的重點(diǎn)城市中，除天津同比2011年周均略有下降，其余城市成交量皆上漲。其中杭州(不含蕭山余杭)漲幅最大，達(dá)205 .48%。南京漲幅超過150%，同時(shí)其他多個(gè)城市漲幅也在100%上下。

　　以北京為例，北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月中上旬(3月1日至20日)北京全市純商品住宅網(wǎng)簽總量為4206套，與2月份全月的成交量相比大幅上漲了41 .5%，與去年3月份同期的成交量相比也上漲了近17%。房?jī)r(jià)方面，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月中上旬北京純商品住宅的成交均價(jià)為18800元/平方米，與上月同期相比下跌了1 .3%，比去年同期的房?jī)r(jià)下跌了2.7%。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，當(dāng)前市場(chǎng)成交量的回漲是建立在房?jī)r(jià)回調(diào)和首套房貸利率優(yōu)惠的基礎(chǔ)之上，在目前樓市庫(kù)存量依然居于高位的前提下，購(gòu)房需求的平穩(wěn)釋放并不會(huì)改變目前“供大于求”的市場(chǎng)現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)未來三個(gè)月，北京住宅成交量將依舊保持上漲態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，首次購(gòu)房人群依舊是購(gòu)房主力。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院上述報(bào)告認(rèn)為，在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過降價(jià)促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。預(yù)計(jì)新一輪的打折降價(jià)潮，還將在未來二三個(gè)月內(nèi)大范圍持續(xù)展開。張大偉預(yù)測(cè)，在6到12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)還可能有10%到20%的下調(diào)，而部分已經(jīng)降價(jià)到位的項(xiàng)目可能會(huì)逐漸獲得市場(chǎng)認(rèn)可。