拆遷業(yè)者的“江湖”與“劍譜”
走在株洲的主干道新華路上，方清明面朝著高樓，指指點點。“這個世貿廣場，多漂亮的樓盤，我們拆了四五年呢！那個中央商務廣場，我們的拆遷戶就住里面，每次到這兒我就很舒服，有成就感，我熱愛我的事業(yè)?！?/p>
方清明是長沙盈科律師事務所的市場部經理。他的另一個身份是拆遷工作者，已從業(yè)6年，受雇于長株潭多家拆遷公司，對拆遷項目進行全盤策劃和實施。
這一點都不奇怪。實際上，從中央到地方關于拆遷的法律法規(guī)繁冗，拆遷過程需要調和的利益和矛盾也復雜，只有專業(yè)法律人士才能兼顧協(xié)調好各方利益。不僅如此，在拆遷界可謂“專家云集”，既有從事建筑行業(yè)幾十年的工程師，也有干了一輩子的會計師，更有資深注冊造價師、審計師。
在因拆遷引發(fā)廣泛矛盾的背景下，拆遷隊常被“妖魔化”，被認為是一幫態(tài)度惡劣、手段野蠻的人。如果拋開那些最刺眼的例子，以平實的眼光來看其中的大多數(shù)，拆遷——對于他們來說只是一份再普通不過的謀生飯碗。
實際上，拆遷公司在拆遷中扮演著重要角色，須制作一套開發(fā)商、政府、拆遷戶三方都能接受的拆遷方案，以最短的時間、最穩(wěn)妥的方式把房子拆下來。株洲市第一家拆遷公司可以最早追溯到2004年，到2012年當?shù)氐牟疬w公司已發(fā)展至5家，拆遷從業(yè)者，多達百人。
從他們身上，我們可以管窺城市發(fā)展中最深刻而又最細微的矛盾。
拆遷這活兒
蘇向陽是其中的一員。他今年62歲，是株洲拆遷界的“帶頭大哥”。退休前，蘇曾在當?shù)胤慨a局擔任過領導，先后在房管所、拆遷征收科等實職部門工作過，諳熟有關拆遷的各項法律法規(guī)、政策措施、操作步驟。
退休前，蘇曾對下屬區(qū)縣的房屋普查工作人員進行培訓，并使株洲市成為“全國房屋普查先進城市”，代表湖南省去北京匯報。蘇的學生稱他的培訓為“房普軍?！薄Ｒ蛑曛拊挕胺科铡迸c“黃埔”同音，蘇也被稱為株洲拆遷界的“房普軍校校長”。在他的徒弟中，不少人被地產公司高薪聘去做顧問，有些人另起爐灶做上了拆遷公司老板。
上世紀90年代，隨著城鎮(zhèn)化改造的發(fā)展，蘇被聘專職指導房屋拆遷工作。2004年，株洲首家拆遷公司成立，他被請去當顧問。之后，他受邀于株洲多個拆遷公司，為他們開辦講座。蘇本人編寫了一本200頁《拆遷工作手冊》。
在株洲縣碌口鎮(zhèn)的汽車站拆遷現(xiàn)場，蘇向陽正忙碌其間。這一項目涉及到20多家住戶拆遷。
見記者對拆遷感興趣，蘇上起課來：“如果被拆遷人說談拆遷的莫來，我會跟他們說，那你就把我當討米的、要飯的，我來喝杯茶，他說那可以，讓我進去。進來后，我就噓寒問暖，問長問短，家里幾口人，老人孩子還好嗎……他自己主動談起拆遷。我就告訴他哪些是政策允許的，哪些是不行的。馬上就變主動為被動?！敝v到這兒，蘇吐了一口煙，“你不能把自己當成政府公務員，做人要低調，說話要和氣?！?/p>
一般來說，拆遷公司的“作業(yè)流程”是：接受拆遷委托——入戶調查摸底——制作拆遷方案——張貼征收補償公告——幫助申請拆遷許可證——正式拆遷。
其中，入戶調查摸底，是拆遷的基礎工作，主要看其房屋結構設施、人際關系、拆遷意愿和補償要求?！俺圆疬w這碗飯，社會知識遠比專業(yè)知識重要?！碧K說。
翻開《拆遷工作手冊》，這本內部小集子用專門章節(jié)講述“如何進入拆遷戶家中”，光與人打招呼的用語，就羅列了一頁：“老兄，好像我們在哪里見過，好面熟！”，“您一身福氣！”……
曾以打民事官司見長的方清明對此深以為然，“我們去上戶，讓人簽字、畫押都是可以做到的，人家信任我。”
在《拆遷工作手冊》中，要求拆遷談判者掌握“上戶四技巧”、要求談判者要“十聽”。當然拆遷工作者的“效率”，也會得到相應體現(xiàn)，項目部會劃一筆錢獎勵一次性通過的上戶調。
上戶摸底之后，拆遷公司根據(jù)拆遷戶的訴求、政府政策、房屋結構、房屋評估價，制作一個拆遷概算提交給房地產公司。一旦方案通過，正式張貼征收補償公告。
這一階段，是矛盾爆發(fā)的多發(fā)期。“拆遷戶希望得到更多的補償，而開發(fā)商則希望投入最低的成本，我們夾在中間很為難?！碧K說。
房屋評估公司是根據(jù)一套公式計算房屋的價格。評估因素除了考慮區(qū)位、用途、建筑面積、裝修，還要考慮如房屋建筑結構、折舊、同地區(qū)舊房市場價等等。“有時評估價實在太低，我們會根據(jù)拆遷戶訴求提高評估價。”蘇向陽說，但再怎么調，上浮的價格也不大，因為評估公司是根據(jù)房屋本身的價格計算，而拆遷戶想要的是房地產的價格，不但有房價還有地價。
對此，地方政府想到的一個辦法，即在評估價的基礎上，增加30％的“獎勵性補貼”。蘇在現(xiàn)實操作中則想到的另一個辦法，按1：1.3的比例進行產權置換——即你有100平方米的房子，可安置你到130平方米的房子里住。
中國式拆遷
在蘇向陽看來，2009年發(fā)生在株洲云龍示范區(qū)的拆遷自焚事件，原本是可以避免的個案，但株洲拆遷界卻因此蒙羞。他不得不承認——沒有一份拆遷補償方案是完美無缺的。
株洲萬鴻世佳項目是蘇引以為傲的項目，開發(fā)商的補償方案很好，隔壁已經建好了的安置房，但拆遷戶并不愿意搬?！笆紫?，要他們換房子，不能讓他們額外花錢，這是情理之中吧。你不拆我的，我就不用出這個錢。另外，我的舊沙發(fā)到了新房子，要買新的才配，這個以舊換新的費用，誰出？我的無煙灶臺，拆掉我的是新的，將來到新房，我不能再買無煙灶臺，要買抽油煙機，增加的錢，誰給我補？到新房我要搞裝修去外面選材料要誤工，誰給我補償損失？……”
拆遷戶一連串的發(fā)問，令拆遷公司猝不及防，而這些隱形補償，沒有標準?！斑@是書本、法條和制定政策的人，想都想不到的。”蘇向陽說。
如果拆遷戶表示要維權，拆遷工作者會說，“收回的土地本來就不是你個人的土地，土地的所有權都是國家的，你只有使用權?！睂Ψ饺粢獱庌q，拆遷工作者又會說，“老兄，要用發(fā)展的眼光看問題，所有商業(yè)開發(fā)都是為了子孫后代的公共利益?！碧K向陽還喜歡用俗語來打比方，“你說她現(xiàn)在是少女不是婆婆，只要她是女人，她以后總要變成婆婆?！?/p>
盡管蘇向陽有“只要方案做得好，沒有拆不了”的雄心，但他也不得不承認，“拆遷不只是給被拆遷戶做工作，同樣要做開發(fā)商的工作?！?/p>
搬遷前的最后一道坎，通常是開發(fā)商拒絕再投錢。雙方僵持時，物價正飛漲。蘇則要說服開發(fā)商盡快動遷，勸說開發(fā)商“讓一小步，邁一大步”。
株洲中央商務廣場拆遷時，補償方案出來有好幾個月了，但沒一戶愿意挪動。蘇向陽則建議提高補償標準，加價300元，結果當天排隊簽字就簽到凌晨2點。而株洲家潤多廣場拆遷時，有幾棟業(yè)主要價很高。開發(fā)商算了一筆賬，覺得拆他們的房子實在劃不來，后來政府跟進調規(guī)，項目最終繞開了拆遷戶的房子。
當每一方都關上妥協(xié)之門時，拆遷公司的總攻就開始了，拆遷工作者變成一支有戰(zhàn)斗力的隊伍，強調“人氣要旺，方案要準，時間要短，人心要齊；行動統(tǒng)一指揮，工作統(tǒng)一安排，業(yè)務統(tǒng)一歸口，生活統(tǒng)一開餐”。
各個擊破，分化瓦解是總策略之一，比如先拆領頭者或者有威望的人的屋子；先拆門面，讓其冷清下來；先在房子上寫個“拆”字，深入其內心。而具體到對付個人，則有攻心戰(zhàn)術?！恫疬w工作手冊》還針對十種不同性格的人，采納相應的對策：“怕事性格，用激將；柔緩性格，用糾纏；急躁性格，用冷落；頑固性格，用強制……”
這時，地方政府重點辦、指揮部和各機關團體，也會派出一個協(xié)調小組。“有超生的，給你上戶口；有退伍軍人的，民政部門來人……這叫現(xiàn)場辦公，有什么要求，一下子滿足你，只要你肯搬?！碧K說。
這就是“中國式拆遷”的現(xiàn)實圖景。
最高境界：全身而退
實際上，一個聰明的拆遷工作者應當努力避免與拆遷戶直接發(fā)生沖突，他們遵循的原則是“開脫自己，全身而退”，這也是拆遷者的最高境界。經常被媒體曝光的暴利拆遷，其實是不得已而為之的最后一步，一般交給農民工來實施。
拆遷工作者們不諱言強拆，但蘇反對無良行為，如在住戶門口潑大糞，在屋面砸洞，把門窗撬開方便小偷，在床鋪上放蛇……
在他看來，這實際上是考驗被拆遷人“基于被拆遷人對法律、政策的了解力度，使他們產生強大心理壓力。等到進行行政裁決拆遷時，基本會調解成功”。
事實上，在拆遷角力中，“行政強拆”在國務院590號令中已被取消，而“司法強拆”則在新令出臺前鮮有執(zhí)行。據(jù)了解，在現(xiàn)實操作中，要申請司法強拆其實很難。
在過去7年的拆遷工作中，方清明還未經歷過司法強拆。首先，提交給法院的材料多達40份。其中一個很重要的材料是與拆遷戶的三次以上談話記錄，談話主體必須是戶主。
“當拆遷戶拒絕與拆遷工作者溝通時，這份筆錄很難形成?！狈秸f。
方清明說，沒搞過拆遷的人來做這個還是挺難的?！拔覀兛梢詫I(yè)到——你的房間刷了幾道油漆都看得出，知道給你怎么算；怎么上戶宣傳，怎么講解，怎么灌輸，這根本就是個技術活兒?！?/p>
在株洲，拆遷公司一般按拆遷總費用的2%收取服務費。此前房產部門有過會議紀要，規(guī)定拆遷公司的服務費可按總費用的5%－8%或者100－150元/平方米收取，但實際遠低于此標準，像蘇向陽、方清明這樣的拆遷技術人員，并不歸屬于哪家拆遷公司，一般是以150元/天雇用?！拔乙惨娺^很聰明的拆遷戶。”在方清明6年的拆遷經歷中，他也會想起那些“打敗”他的人。一次，他被拆遷戶約到了一個非常高檔的酒店談判，對方一開始就從心理上壓倒了談判者。
“拆遷戶知道你也是帶著工作來的，他們的客氣讓我很不好意思，伸手不打笑臉人?！狈秸f。這種拆遷戶會把國家關于拆遷的法規(guī)全部查出來，還會打聽地方關于拆遷的政策，同時，對自己房屋的結構和價值，也掌握得很清楚?！八帽饶氵€多，你能忽悠他？”（記者 陳安慶 譚君）
（文中蘇向陽為化名）
相關新聞
更多>>
